КАПРЕМОНТ: ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

За два года, прошедших с тех пор, как в Свердловской области был создан Региональный фонд капремонта, к его работе у свердловчан накопилось множество нареканий. Одни дома просто остались без ремонта, в других его начали делать, но прямо посреди осени, которая больше похожа на зиму. Есть ли альтернатива централизованному сбору взносов на капремонт, и могут ли жители уральских многоэтажек сами управлять этим процессом, рассказывает генеральный директор УК  «Евразийский расчетный центр» Софья Красничкова.

1 Зачем был создан Фонд капитального ремонта?

Чтобы усилить контроль качества капремонтов и повысить ответственность подрядчиков, которые эти ремонты проводят. До 2014 года выполнением капремонтов занимались управляющие компании, они же взымали за это плату. В 2013 году был принят ФЗ-417, в соответствии с которым в 2014 году оплата и проведение капремонтов перешли в поле ответственности региональных властей, для чего по всей стране и были созданы Фонды капремонтов.

2 Странно контроль усилился: батареи в разгар холодов меняют, фасады в -20 ремонтируют...

Действительно, примеров некачественного выполнения работ по капительному ремонту только по нашему городу огромное количество. Дело в том, что Фонд капремонта выставляет лоты на ремонт сразу 20-30 домов, подрядчики берутся, а затем некоторые попросту не справляются с необходимым объемом работ.

Еще одно «слабое звено» – проекты проведения капремонтов. В отличие от управляющих компаний, которые знают свои дома от подвала до чердака, фирмы, выигравшие аукцион, не имеют об объектах никакого представления. И при этом умудряются работать по типовым проектам, которые составляются без предварительного осмотра и диагностики дома. К примеру, был случай, когда в нашу УК на согласование принесли проект, по которому планировалось отремонтировать подвал в многоквартирном доме без подвала. По другим проектам предлагалось заменить системы водоснабжения на объектах, где эти работы были сделаны буквально 2-3 года назад.

3Обязаны ли мы платить за такой капремонт?

Да, установленные взносы оплачиваются в обязательном порядке. И за неуплату будут начисляться штрафы. Плата за капремонт не является обязательной только для собственников аварийного жилья, людей, проживающих в жилище, изымаемом государством, и одиноких граждан, достигших 80-летнего возраста. Некоторым гражданам государство готово компенсировать до 50% взноса: это инвалиды 1 и 2 групп, пенсионеры от 70 лет (одиноким или проживающим в семье только из лиц пенсионного возраста), инвалидам детства и тем, у кого ребенок-инвалид.

4 Зачем капремонт обязывают оплачивать пенсионеров, которые до него могут и не дожить?

Россияне вынуждены платить за капремонт до 80 лет – только при наступлении этого возраста государство готово полностью компенсировать жителям взносы на капремонт. Однако и здесь есть множество ограничений. Во-первых, жильцу может предоставляться только одна мера социальной поддержки. К примеру, если вы уже получаете льготы на оплату ЖКХ как ветеран труда, то компенсацию на капремонт оформить будет нельзя. Во-вторых, если в квартире пенсионера проживает сын или внук, то компенсация ему не полагается. На мой взгляд, ценз в 80 лет очень завышен. Пенсия наступает в 60-65 лет, и будет логично, если именно с этого возраста жители будут освобождаться от оплаты капительного ремонта.

5 Так, и что делать, если работа Фонда капремонтов меня не устраивает?

Закон предписывает, что по умолчанию каждый многоквартирный дом платит в «общий котел». Однако жилищный кодекс (ст. 170) дает альтернативу тем, кто не хочет платить деньги в Фонд: можно провести общее собрание собственников помещений и выбрать на нем другой способ накопления средств — на специальном счете дома. В случае перевода средств из Фонда капремонта на спецсчет собственники сами смогут определять подрядчика, который будет делать ремонт, сроки проведения и, что особенно важно, предмет и объем работ.

6 Возможно ли вернуть капремонт в управляющие компании, как было раньше?

Да, если деньги на капремонт собираются на спецсчете. Тогда собственники могут сотрудничать с управляющей компанией и доверить ей выбор подрядчика и контроль за выполнением ремонтных работ. Со стороны управляющей компании этот контроль будет очень жестким, поскольку впоследствии именно нам предстоит заниматься обслуживанием дома и в случае некачественного ремонта исправлять недоработки подрядчика.

7 Жильцам каких домов стоит задуматься о спецсчете в первую очередь?

Спецсчет выгодно создавать в новых домах с возрастом от 3 до 15 лет. Системы горячего и холодного водоснабжения и центрального отопления строятся с гарантией на 15-20 лет. Поэтому жителям новостроек нет смысла перечислять средства в Региональный фонд, платить за всех и ждать ремонта, который в их доме будет в 2040 году. Сейчас, например, в Екатеринбурге идет ремонт домов, которым 50-60 лет. Во-вторых, можно порекомендовать открыть спецсчет большим домам. Домам на 12-20 квартир сложно накопить на капремонт самостоятельно. Когда же речь идет об объекте, где 9-15 подъездов и 24 этажа с площадью более 20 тыс. квадратных метров, то в этом случае жители довольно быстро накопят нужную сумму и при этом сами будут решать, что и когда ремонтировать.

8 А как создается спецсчет?

Сначала необходимо провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома и оформить его решение в протоколе. Чтобы решение было принято, за него должно проголосовать не менее 2/3 собственников. В этом решении также должны быть определены:

  • размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт;
  • перечень услуг и работ по капитальному ремонту;
  • сроки проведения капремонта;
  • владелец специального счета;
  • кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Это решение в течение пяти рабочих дней после принятия необходимо направить региональному оператору, на счет которого перечисляются ваши взносы. Но вступит ваше решение в силу не сразу, а только через один год после его направления оператору. В течение пяти дней после вступления решения в силу оператор перечислит собранные вашим домом средства на капремонт на ваш спецсчет.

9 На кого оформляется спецсчет?

Держатель счета выбирается самими жителями из числа собственников. На него будет оформлен договор в банке, но никаких операций по нему он выполнять не сможет. Деньги по специальному счету могут расходоваться только на основании договора с подрядчиком на выполнение определенных ремонтных работ.

Еще один очень важный момент – жителям необходимо следить за тем, чтобы капремонт оплачивало больше половины жителей дома. Никто об этом не говорит, но если 50 % собственников более трех месяцев не переводят деньги за капремонт на специальный счет, деньги со спецсчета вновь возвращаются в Фонд капремонта. Поэтому собственникам надо продумать механизм работы с должниками, которые не платят взносы.

10 Управляющая компания как-то участвует в создании спецсчета?

Управляющая компания может помочь жителям в подготовке общего собрания собственников и оформлении протокола собрания.

11 Взносы за капремонт кому-то приходят в общих квитанциях, кому-то отдельно. Как правильно?

Если деньги за капремонт поступают в «общий котел», региональный оператор обязан ежемесячно направлять каждому собственнику платежные документы на оплату взносов по капитальному ремонту. Раньше у некоторых управляющих компаний была практика, когда оплата по статьям «Содержание жилья» и «Капремонт» приходила в одной квитанции под разными штрихкодами. И при этом нередко возникали проблемы: операторы банков или пунктов приема платежей могли по невнимательности отнести общую сумму на одного получателя – в управляющую компанию. Затем УК должна выявить этот долг по реестрам оплат и отправить его в Фонд капремонта. Поэтому «Евразийский расчетный центр», например, отказался от общих квитанций. Мы считаем, что проще и удобнее, если собственнику приходит отдельная квитанция за капремонт.

12 Если собственник-должник продает квартиру, долг остается на нем или на квартире?

Это очень важный вопрос. К примеру, в нашей УК долг за коммунальную услугу остается за старым собственником, если в договоре купли-продажи нет пункта о том, что задолженность переходит новому владельцу квартиры. В Фонде капремонта долг остается не за собственником, а за квартирой, и, покупая новое жилье, вы впоследствии можете оказаться должником по статье «Капремонт». Поэтому при покупке квартиры имейте в виду, что по законодательству и по Жилищному кодексу долг капитального ремонта переходит на нового собственника.